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会议流程

看点：
1.“史诗级”重磅利好来袭，市场是否迎来购房“窗口期”？
2. 提前还房贷到底划不划算？
3. 助力房地产行业企稳，后续还会有何政策手段？

本期嘉宾：
夏亦丰中银国际证券房地产行业首席分析师
严跃进易居研究院智库中心研究总监

直播君
16:33:18
王蕾：好的！再次感谢两位嘉宾的到来。通过两位嘉宾的分析和建议，我们对本次房贷利率下行的原因、影响和未来房地产市场发展都有了更深的了解。对于我们普通老百姓而言，该不该趁机买房、要不要跟风提前还贷，相信大家都会心里有了判断。本期节目到此结束，谢谢大家的观看！
直播君
16:32:41
我今天听到一些例子，比如云南大理的一些房地产企业都“躺平”了。这方面压力还是比较大的。所以很大程度上需要积极作一些调整的。除去个别发展相对萧条的城市，针对人口仍然是导入型的城市，房地产市场的大方向依然没有太大问题。虽然，短期面临一些压力，绝大多数城市都是健康的，因为城镇化进程都能带来购房需求。今年下半年这些城市随着大城市的改变，三四线城市也有可能迎来一波比较好的行情，这方面也值得我们关注。包括二孩家庭、三孩家庭等政策都能带来一些良好效应。
直播君
16:31:51
但从总体上来讲呢，各个城市房贷利率下行都可以带来一些好的效应；从实际情况来讲，现在的购房做法也比较多，市场预期也正在随之改变。从这个角度来讲，我认为房贷利率下调对当前全国各个城市总体上而言是一件好事。对于北京、上海等城市，有购房需求的人群要抓住这个购房机会积极购房。这一点带来非常好的导向，有助于降低购房成本，购房者可以继续关注。针对三四线城市市场来看，这两年买房需求总体偏弱，很少听到人们要投资买房。
直播君
16:31:05
房贷利率跟着下调，每个月的月供就跟着下降。这一点我认为是值得肯定的一个地方。当然，大家对于当前每个城市的市场判断有各种理解。现在全国各地的压力都是挺大的。包括最近各种政策出台之后应该看得出来，市场反应是比较迟钝的。城市数据有些下降60%，5月份数据应该会改善，但是跌幅也是比较大的。三四线城市也是一样的，近期可能东莞好一点，但是别的城市表现还是相对要弱不少。
直播君
16:30:22
严跃进：这次房贷利率下调，有两个城市是值得关注的，就是北京和上海。这两个城市最近受到疫情的影响。京沪两地房贷，随着LPR下调15个基点，也跟着下调，这个是需要研究的。因为大城市一般政策放松的空间要小一点，尤其是北京、上海两座大城市，政策放松也都是信号。大城市也是有一些压力的。当然也可以理解为支持市场合理的购房需求，加大了对刚需、改善性的购房人群的支持，效应和全国都是一样的。
直播君
16:28:54
那么再回到房贷利率的话题上来看，就具体的热点城市我们再进行一些分析。我们看到，5月23日，京沪两地房贷利率均下降了15个基点。从去年到今年，房地产经历了一个很大的政策波动周期，全国市场表现出明显的差异化。一线城市（比如北京、上海）在这个政策周期中表现的如何（包括新房、二手房），如何看待其他三四线城市的地产市场表现？
直播君
16:28:11
王蕾：对，我们也看到市场上对民营地产公司的支持也有了新的迹象。比如5月16日，龙湖、美的、碧桂园集中发行一期公司债，这一次发债强调了信用保护工具使用，发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具。这标志着创新工具支持民营房企融资取得阶段性成果，被认为具有强烈的破冰和示范意义。
直播君
16:27:19
在外部融资方面，我们觉得一方面要加大银行信贷支持，包括开发贷、并购贷，AMC介入带来一定增量资金，以及城投平台收购项目带来增量资金。除此之外，当前行业的发债主体以央企、国企为主，我们觉得其实要更加多地增加民企发债规模，这样对整体行业融资提升效果会更加明显。
直播君
16:26:44
夏亦丰：我们来看一下房企的资金来源结构，包括外部融资和销售回款。在外部融资方面，房贷利率下调对它是没有直接影响的，但是房贷利率下调可以刺激市场回暖，提升项目去化情况。因此，对于房企来说，可以增加销售回款，并且提升销售回款的速度。那么，改善当前房地产融资情况还可以做哪些工作呢？从销售回款的角度来说，在预售监管资金方面可以进一步宽松，包括监管时间节点、监管比例、以及提取条件等都可以进一步宽松。
直播君
16:25:58
王蕾：那么对房地产企业融资将产生什么样的积极影响？当前要进一步改善房地产企业融资情况的话，还需要在哪些层面进一步夯实？
直播君
16:25:37
总体来讲，都会传导到房企的开发投资和供给端口，使得企业数据、房地产数据都能形成一个比较平稳、健康发展的态势。
直播君
16:25:23
很大程度上体现了当前房地产市场的新的动向，营销力度加大也出现一些新的变化，比如各种购房者去售楼处买房的案例也多起来了。我也看到有这样一个消息，说山东济南某售楼处停满了车。这就说明随着利率、限购政策放松，以利率为引导，出现了购房市场的新的表现。这对企业来讲有积极作用的，说白了企业资金的最终来源还是老百姓。老百姓的钱流入买房市场，使得企业资金回笼加快，相应的投资方面也会产生积极影响。钱到位了企业就有能力增加拿地投资的积极性。我们相信随着疫情得到控制后，企业拿地积极性也会增加。
直播君
16:24:05
严跃进：我们可以看一下，房贷利率下调主要是讲个人住房按揭贷款的。当然企业如果站在开发贷款角度来讲，也会受到LPR下调的影响。当然整体来看下调都是好事。我们看一下市场传导。购房者的信贷放松对于企业来讲有什么作用？从市场上来看，5月份很多地方加快促销，这一点是值得肯定的。
直播君
16:23:29
王蕾：好的，说完所有购房人关心的话题，我们再来探讨一下房地产企业关心的问题。最近随着房贷利率下行、扶持房地产的一些政策出台，很多公司感觉是在“绝望中又再次看到了希望”。那么针对房贷利率下调，对房地产企业进一步投资开发将产生什么影响？严总来谈谈这个问题吧！
直播君
16:22:55
目前来看，加点部分，目前一些大的银行还是正的加点，加点空间还是可以继续缩小的，这样也对房贷利率有一定下降作用；从LPR方面来说，就要继续看5年期LPR是否会继续下调，这个如果持续下调的话，也会带动实际房贷利率继续下行。
直播君
16:22:29
第二，高能级城市“认房不认贷”政策的解绑，财政补贴购房人，以及税收减免等都是可以从狭义政策方面继续进一步加码的。至于，房贷利率是否还有进一步下调的可能性，还是得看实际房贷利率的构成。我们看到，实际房贷利率是LPR加点构成的，如果两个部分都有下调的话，它就会有一个实质性的下调。
直播君
16:21:55
夏亦丰：我们觉得支持购房人群消费住房这件事情上，可能有几个方面。从狭义政策上，我觉得央行可以发文，去降低整体房贷首付的下限。过去两轮周期其实央行都这么做了。但是在这一轮“房住不炒”“因城施策”的周期中，主要还是地方政府、各地自己在进行首付比例下限的调整。所以整体央行发文来做的话对于市场信心的提振作用会更强。
直播君
16:21:20
王蕾：原来是这么回事。那么在支持购房人群买房方面，政府还有哪些金融“杀手锏”可以继续拿出来？房贷利率是否还存在继续下降的可能性？夏首席怎么看？
直播君
16:21:04
但如果购房者要从投资收益对比角度觉得贷款成本太高了，房贷可以还。之前有人做过计算，是刚开始贷款时候还合适，还是过几年后再去还哪个划算？如果你已经还贷5～10年了，你现在还贷款，其实你的利息都已经还掉了，你现在还的就是本金了，再提前还贷的话意义就不大了。每个人可以根据自身情况参考。当然现在主流的一些情况基本是贷款无法偿还的情况，因为收入压力，这个政府层面现在有一些规定，比如延缓还贷等。这可以降低购房成本、降低月供成本，是值得肯定的。
直播君
16:19:49
但值得注意的是，你还房贷要问清楚，太折腾的话意义也不大。太折腾的情况下，比如，你还了贷款导致了很多违约金，还的时候现在疫情管控怎么去银行办理等。所以我个人一般而言不太建议提前还房贷。
直播君
16:19:23
对比理财的话，有一些贷款偏高不划算。但是相应的例子也是我们可以看到的。LPR下调后，未来要还的贷款利率也是很低的，所以要动态去看。但这个现象说明现在的购房者、投资者其实是在看一个对比。如果手上有闲钱，钱放在这个地方意义不大，市场上投资机会不是很多，那先去还掉也问题不大。
直播君
16:18:31
主要原因媒体报道也有，就是现在理财收益也不高，大约3%的收益率。钱放在这里只能赚3%，但是房贷利息可能每个月5%，那相当于赚的还没有还的多。那么为什么不把资金取出来提前把房贷还了？相当于做了个5%（收益率）的投资。这个现象现在确实也有。但是我认为也是一些特殊的群体，是和理财收益对比有关系。
直播君
16:17:49
严跃进：今年出现了两个很有意思的现象。就是针对贷款的人，有一部分是没钱还了，有经济压力，可能要违约了。有一种是有钱还，要提前去还。这是两个方向。我们普通老百姓是每个月几号还。但是有些人到了月供的时候就没有钱还了，这是贷款违约的信号。还有一种是比较反常的，希望提前去还。这个也有投资者问过我。我说违约这个倒是可以理解，经济下行压力大、裁员、就业收入不高等都有可能违约。但是提前还，说明有钱。这怎么理解呢？这说明市场对于信贷政策方向有不同的理解。
直播君
16:16:37
王蕾：最近还出现一个比较火的现象，就是网上刮起了一轮要不要提前还房贷的讨论，以前购房者纷纷开始咨询怎样提前还贷，来节省总共的利息支出。有研究人士“蹲在银行门口看”，看见“现在银行提前还贷款的人比做贷款的人还多”。越来越多的年轻人，认为“无贷一身轻”。那提前还贷到底合不合算，这件事二位怎么看？
直播君
16:15:50
我们认为，近期一系列政策调整最主要还是增强市场信心。从过往周期来看，降息周期通常都是包括在行业宽松周期之中的，销售上行也是始于整体宽松2～3个月之后的，整体降息以及行业宽松同时出现的时候，行业整个基本面回升预期就是比较明显的。后续也能够带动整个房地产行业量价起稳。
直播君
16:15:18
夏亦丰：近期一系列房贷利率的调整，最核心的是对于购房者成本的下降，以及可以激活合理购房需求。我们可以结合央行两次对房贷利率的调整，一个是首套房贷利率的下限，一个是5年期LPR的下调。我们看到最低的房贷利率可以到4.25%。我们来做一个测算，以首套房贷100万元，叠加30年期限来计算，本次利率下调之后总的利息支出会减少3万元左右。
直播君
16:14:44
王蕾：看来所有购房者都可以享受到政策利好，降低购房成本。那么夏首席怎么研判利好的程度？当前，全国多地，包括北京、上海这样的特大一线城市也在持续下调房贷利率，您认为房贷利率的不断下调，对当前房地产市场将产生哪几方面的积极效用？
直播君
16:14:05
我们做过测算，如果以100万元的住房贷款本金来算，下调5个基点的话，每一个月大概可以节省30多元钱。15个基点就是90多元。如果贷款更多，银行还有基数往下调，每个月能节省的钱就更多，从每个月100元～500元都有。我认为，针对工薪阶层来讲，能省则省。虽然看起来也不多，但是累计来看，30年下来也能节省好几万、十几万的成本，也是一笔很大的资金。所以要充分看到这个政策和购房者是息息相关的，能够减少我们每个月的开支，这是一个非常好的政策。
直播君
16:12:43
现在的政策是利好的，但是今年的政策已经在执行今年元旦的政策了，不能每个月都调整，银行也没这个精力。明年可能去调整。当然这个政策有些约定，每年5月份、8月份调整，差别不大。但是只要一调整，每一年就会跟着变。所以我认为，现在的政策对于买房人肯定是利好。对于接下来要买的也是利好。对于已经买房的人，也能享受到房贷利率的下调。LPR的15个基点的下调，力度还是很大的。
直播君
16:11:29
严跃进： LPR下调是和所有人有关系，还是和部分人有关系。有人觉得要买房的人享受到利好。买过房的人是不是没有关系。即使有关系，也不是今年调。还有一些人今年提前把房贷还掉了。我们怎么看这些政策对已经有房但在还贷款的人群影响呢？你要了解一点，这些政策，今年有些地方肯定不会马上调的。因为LPR机制下，比如我每个月还3800，或者多少。这个调整理论上是一年调整一次的。
直播君
16:10:33
王蕾：看来严总建议很明确，就是把握利好，积极购房！那我再追问您一个比较细的问题，LPR下调针对新买房人群是一个“政策红包”，那对当下已经买房且仍在每月还月供的这部分房产持有群体，有人说还得按照之前约定的总额和利息进行还贷。那这部分人群是否会享受到政策利好？后续有没有可能出台相关扶持政策，以减轻这部分人的还款压力？
直播君
16:09:47
所以整体上，当前要抓住信贷上的利好积极购房。在买房中把握利好政策，积极入市。这一点是值得大家关注的。应该说，在实际过程中，大家在买房过程中，房贷利率本身就已经开始出现下调了。我甚至看过一个报道，最低的利率可以做到百分之三点几。更多的可以下调到4.25%，有些4.4%，有些保守的是5.0%。其中4.4%是主流的，对比以前利率下调了不少，这对于我们节约购房成本都有积极作用。购房者可以充分抓住这样的机会。相信银行也会和大家讲这些内容。这是大家实实在在都可以看到的利好政策。
直播君
16:08:27
应该说，要明确看到当前政策对购房方面的鼓励，对刚需、改善性住房需求给予一些支持和很大的优惠。这次LPR没有和房贷直接挂钩，但是引导房贷利率继续下调。LPR下调15个基点，房贷利率最起码也可以下调15个基点；同时，房贷利率下限可以低于同期LPR下限20个基点，累加起来就是下调了35个基点。这有非常好的效应，充分说明了当前购房成本的降低。所以说从建议上来讲，我认为购房者，无论是专业的还是非专业的，都要对重大政策充分了解。因为它会影响到购房的月供。每个月实实在在需要从工资里扣出去的钱，能省则省。这个很关键。
直播君
16:07:32
我认为要看货币政策的方向，包括最近央行频繁地开会，提到了房贷方面的工作还要加快，加快房贷投放。所以当前的信贷环境是异常宽松的。我认为这确实是史无前例的，和当前特殊的经济形势都有关系。所以针对网友、投资者都很关心，这个政策到底对房地产意味着什么。
直播君
16:06:31
严跃进：这一次LPR的下调，很多人给予了很高的评价。因为LPR下调了15个基点。以前一般都下调5个基点，很少说下调15个基点的，这是第一次。所以大家认为，这次下调是“史诗级”的重磅利好。从房地产市场来讲是一个非常好的窗口期。
直播君
16:05:55
王蕾：有人用“史诗级的重磅利好”来形容5年期LPR下调15个基点这个政策，这确实会给房地产行业带来巨大利好。那么如果站在老百姓的角度来看，很多人都在问，现在是不是一个购房好的窗口期？这是很多网友与准购房人群非常关注的一个问题。对此，那严总么看？您给出哪些建议？买房应该守住哪些原则与底线？
直播君
16:05:24
夏亦丰：我们认为，金融数据走弱，以及房地产行业的销售景气度持续低迷，是本次5年期LPR下调的主要原因。我们可以看到，4月份信贷以及社融数据均大幅走低。所以宽信用仍然需要进一步加码。因此，房贷利率下调的迫切性是在进一步增强的。那我们从行业的角度来看的话，行业在经过一系列行政政策的调整之后，基本面并没有出现一个明显的回升。我们看到，4月份由于疫情的叠加，加上整体销售的需求比较差，所以整个销售住宅面积是大幅锐减的，下降的幅度达到了42%。这也是2007年以来创下的单月最大降幅。因此，整个房地产行业的基本面提振迫在眉睫。这也是本次5年期LPR下调的一个主要的行业背景。
直播君
16:05:00
王蕾：好的！感谢两位嘉宾来到我们直播间。那我们就一起来探讨房贷利率下行将带来的影响和机会吧！众所周知，国内各金融机构主要参考LPR进行贷款定价，LPR是反映市场利率变化的重要参数。本次5年期贷款利率调降15个BP，叠加基于LPR作贷款定价的首套房房贷利率下限的调整，有一个非常明显的信号就是，当前，政策层面正在更大力度地推动房地产市场走向稳定健康发展。国家出台此类政策的考量因素是什么？女士优先，那请夏首席先讲吧？
直播君
16:04:45
严跃进：中新经纬的观众朋友们大家好！我是严跃进。很高兴今天能够分享房贷利率和房地产相关的内容。
直播君
16:04:29
还有一位是行业内大家都很熟悉的易居研究院智库中心研究总监严跃进先生。也先请严总和我们的网友们打个招呼吧！
直播君
16:04:15
夏亦丰：中新经纬的观众朋友们大家好！我是中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰。
直播君
16:03:33
在此背景之下，市场上很多购房者开始蠢蠢欲动，大家都非常关注当前政策对房地产市场的影响。我们梳理了投资者最关心的问题，包括现在可以下手买房了吗？房贷到底要不要提前还？后期会不会还有更多利好政策出台？等等。而对于地产开发企业，信心也受到鼓舞，也在盘算，未来可以继续放心大胆拿地搞开发了吗？房贷利率下行将引导房地产市场未来到底怎么走？针对当前这些热点话题，我们邀请到两位长期研究房地产市场的嘉宾，来给大家答疑解惑。首先是一位美女小姐姐，中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰女士。请夏首席先打个招呼吧！
直播君
16:01:59
王蕾：观众朋友们大家好！欢迎收看本期的《经纬慧谈》。 5月份以来，凯时火热棋牌游戏：针对买房人，不断有利好消息发布。先是，5月15日的时候，人民银行、银保监会联合发布通知，调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，并宣布了“因城施策”的原则，给予各地市场化的自主权。随后，20号的时候，央行史上最大幅度地调降了5年期以上LPR至4.45%，这是2019年8月LPR改革以来，第一次5年期LPR单独降息，也是规模最大一次降息，极大地超出市场预期，呼应了此前住房信贷政策的差别化调整。之后，包括北京、上海两地在内的多个城市房贷利率也随之下调。这都给疲弱的房地产市场带来了极大利好。
直播君
16:01:03
直播开始。

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